Investor Relations

Riskfaktorer

I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för Bolagets verksamhet och framtida utveckling. Bedömningen av väsentligheten av varje riskfaktor är baserad på sannolikheten för dess förekomst och dess förväntade negativa effekter om risken skulle inträffa. Riskerna som för närvarande bedöms ha högst sannolikhet att inträffa presenteras först under respektive kategori. Beskrivningen av riskfaktorer gör inte anspråk på att vara uttömmande utan innehåller endast exempel på sådana risker som Bolaget bedömer vara specifika för verksamheten samt som, om de inträffar, kan få betydelse för Bolagets verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. För det fall någon eller några av riskerna inträffar skulle det även kunna leda till att värdet på Bolagets aktier sjunker, vilket skulle kunna medföra att Bolagets aktieägare förlorar hela eller delar av sin investering.

Ytterligare risker som för närvarande inte är kända för Svenska Nyttobostäder, eller som Bolaget för närvarande inte anser är väsentliga, kan också komma att medföra en väsentlig negativ inverkan för Bolagets verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat samt skulle kunna påverka Bolagets aktiekurs.

Affärs- och verksamhetsrisker

Risker relaterade till förvärv
Bolagets strategi inbegriper fastighetsförvärv. Förvärv av fastigheter exponerar bolaget mot ett flertal risker, till exempel osäkerhet beträffande fastigheternas förvaltning, oväntade kostnader med avseende på miljöstädning, ombyggnad och hantering av tekniska problem, beslut från myndigheter och uppkomst av legala tvister avseende förvärvet eller fastighetens skick. Vid fastighetsförvärv tillkommer även risker hänförliga till höjda skatter samt högre skuldsättning och räntekostnader. Bolaget gör i samband med ett förvärv vissa antaganden och ställningstaganden baserade på sin besiktning av fastigheterna som ska förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstidpunkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelsekostnader. Dessa antaganden och ställningstaganden involverar dock risker och osäkerhetsfaktorer som kan leda till att de blir felaktiga och att bolaget inte kan uppnå alla förväntade fördelar med förvärvet. Vidare kan sådan osäkerhet leda till förseningar av samt ökade eller oväntade kostnader för fastigheter eller förvärv. Förväntade skalfördelar och kostnadsbesparingar kan, helt eller delvis, utebli eller uppnås senare än förväntat. Det finns inte heller några garantier för att systemen, åtgärderna eller kontrollerna som krävs för att stötta Bolagets expansion är tillräckliga och de kan kräva fortsatt utveckling. I fastighetsförvärvsavtalen lämnar säljaren normalt tidsbestämda garantier för fastigheten och det förvärvade bolaget. Det föreligger risk för att garantierna inte täcker samtliga fel och brister som kan finns i fastigheten eller att en lämnad garanti inte täcker bristen i tillräckligt hög grad, vilket innebär att Bolaget får bära kostnader förknippade med bristen. Vidare finns en risk för att garantierna inte kan verkställas för att säljaren är på obestånd.

Skulle någon av ovan risker avseende pågående eller framtida förvärv inträffa kan det få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Risker relaterade till hyresintäkter och hyresutveckling
Bolaget äger och förvaltar hyresfastigheter som hyrs av privatpersoner, företag, myndigheter m. fl. och en väsentlig del av bolagets nettoresultat kommer att utgöras av hyresintäkter, vilket påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga. Bolagets likviditet och resultat påverkas således negativt om bolagets uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skälen därtill, samtidigt som bolagets underhålls- och driftskostnader troligtvis kommer förbli konstanta. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. I nuläget finns det ett antal hyresgäster som representerar en betydande del av bolagets totala hyresintäkter eller som hyr hela eller en stor del av en fastighet. Om en eller flera av bolagets största hyresgäster skulle säga upp eller inte förlänger sina hyresavtal när de löper ut föreligger risk för att bolagets vakansgrad ökar och att bolagets intäkter minskar. Skulle denna risk inträffa kan det få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget är vidare beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid och det föreligger en risk för att bolagets hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser gentemot Bolaget, vilket skulle kunna påverka bolagets tillgång till likviditet och generera rörelsekapitalunderskott. Skulle denna risk inträffa kan det få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Operationella risker
Bolaget kan inom ramen för den löpande verksamheten åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Sådana förluster kan exempelvis avse ekonomisk förlust, utebliven förtjänst, minskat förtroende och svårigheter med kompetensförsörjning. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Brister i ovannämnda avseende skulle kunna påverka bolagets möjligheter att bedriva sin verksamhet på önskat sätt, attrahera och behålla personal och hyresgäster, vilket kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Drifts- och underhållskostnader
Hyresavtalen avseende bolagets fastigheter reglerar ansvaret för drifts- och underhållskostnader. Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna så som kostnader för el, renhållning, försäkring, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Sådana driftskostnader som åligger bolaget kan därmed riskera att öka utan att bolaget har möjlighet att påverka det. Om nämnda risk skulle inträffa kan det på kort sikt få en negativ effekt på bolagets resultat och finansiella ställning och på lång sikt även få en väsentlig negativ effekt på bolagets verksamhet.

Underhållsutgifter utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastighetens standard och ett regelbundet fastighetsunderhåll är nödvändigt för att upprätthålla marknadsvärdet och hyresnivåerna i bolagets fastighetsbestånd. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan komma att väsentligt negativt påverka bolagets resultat och om nödvändigt underhållsbehov inte uppmärksammas i tid eller att underhållsnivån är otillräcklig kan detta leda till lägre marknadsvärden på sådana fastigheter och bolaget kan behöva sänka hyresnivåerna i bostadsfastigheterna, vilket även kommer påverka bolagets totala intäkter. Om nämnda risk skulle inträffa kan det komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning. 

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Risker relaterade till hyresförhållanden
Bolaget har ingått flera hyresavtal som omfattar ett antal bostadslägenheter, minst tre till antalet, till en hyresgäst som sedan hyr ut lägenheterna i andra hand. Hyresavtalets natur är något av en hybrid mellan bostadshyresavtalet och lokalhyresavtalet då det i avtalet är möjligt att göra avvikelser från 12 kap. jordabalken (1970:994). Förstahandshyresgästen i ett sådant hyresavtal är normalt en juridisk person, exempelvis ett företag, stiftelse eller en kommun som hyr ut bostadslägenheter till sina anställda, studenter eller dylikt.

Avvikelserna från 12 kap. jordabalken gäller under förutsättning att hyresnämnden godkänner de avvikelser som parterna avtalat om. Om hyresnämndens godkännande inte erhålls blir de delar av avtalet som omfattas av kravet på hyres-nämndens godkännande ogiltiga och regler som gäller för bostadshyresavtal blir istället tillämpliga, innebärande bl.a. att hyresgästen har direkt besittningsskydd och hyresvärden får ett större underhållsansvar än vad som är avsett i de hyresförhållanden som regleras av hyresavtalen i fråga. Om sådana hyresavtal skulle bli ogiltiga är risken att bolagets kostnader ökar och flexibiliteten minskar vilket kan få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Risker relaterade till att attrahera, motivera och behålla nyckelpersoner
Bolaget har en relativt liten organisation, vilket medför att bolaget är beroende av enskilda medarbetare. Bolagets framtida utveckling beror i hög grad på ett antal nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Dessa personer har en omfattande kunskap om såväl bolaget som branschen i övrigt. Det är viktigt för bolagets framtida affärsverksamhet och utveckling att bolaget kan behålla, motivera och rekrytera kvalificerad personal. Bolaget är särskilt beroende av den kunskap, erfarenhet och engagemang som finns i bolagets ledning. Om en eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna bolaget finns en risk att bolaget inte lyckas ersätta dessa personer eller att processen tar längre tid än planerat. Därutöver, i syfte att attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal, kan bolaget behöva höja ersättningen till dessa personer, med ökade kostnader som resultat.

För det fall att bolaget inte lyckas attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och nyckelpersoner skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt även få en väsentlig negativ påverkan på bolagets framtidsutsikter.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

 

Risker kopplade till bolagets finansiella ställning

Kredit- och motpartsrisk
Bolagets befintliga och potentiella motparter/hyresgäster skulle kunna hamna i ett sådant finansiellt läge att de inte löpande kan erlägga avtalade hyror i tid eller i övrigt avstå från att fullgöra sina förpliktelser i enlighet med ingångna hyresavtal. Det nämnda kan komma att påverka bolagets tillgång till löpande likviditet samt leda till rörelsekapitalsunderskott i bolaget, vilket kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget har även ingått ett flertal aktieöverlåtelseavtal avseende förvärv av bolag och indirekt fastigheter på vilka det bedrivs bostadsutvecklingsprojekt i olika produktionsfaser, vilka kommer att tillträdes löpande i takt med färdigställande av projekten fram till och med 2025. Det föreligger således en risk att alla eller några av bolagen inte kommer tillträdas eller att det uppstår förseningar av tillträdena, vilket kan komma att påverka bolagets möjligheter att dra ekonomisk fördel av de förvärv som bolaget träffat avtal om. För det fall att tillträde inte sker eller att förseningar av tillträdet inträffar kan det komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.    

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Finansierings-, likviditets- och refinansieringsrisker
Bolaget är beroende av extern finansiering bland annat för att refinansiera befintliga skulder och genomföra fastighetsförvärv. Om bolaget inte kan erhålla finansiering till fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget i samband med att upplåning i framtiden kan behöva ske till betydligt högre kostnader än idag eller om långivare väljer att inte förlänga bolagets krediter vid förfall eller att alternativa kreditfaciliteter inte står till bolagets förfogande finns en risk att bolaget inte kan genomföra förvärv eller underhålla och förvalta bolagets fastigheter på sådant sätt som bolaget önskar.

Bolagets möjlighet att erhålla finansiering påverkas inte bara av bolagets finansiella ställning utan kan även påverkas av makroekonomiska faktorer. Exempelvis kan störningar på kapitalmarknaden och räntemarknaden påverka bolagets möjlighet att erhålla finansiering negativt. Om bolagets finansiering inte är tillräcklig för att tillgodose dess behov kommer bolaget att tvingas vidta åtgärder som att skala ner sin verksamhet, fördröja förvärv och investeringar, avyttra tillgångar, omstrukturera eller refinansiera sina skulder eller anskaffa ytterligare eget kapital.

Om bolaget inte förmår erhålla finansiering på gynnsamma villkor eller överhuvudtaget kan det komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Värdeförändringsrisk
Bolagets mest väsentliga tillgångar utgörs av förvaltningsfastigheter. Värderingar av fastigheterna baseras bland annat på ett antal antaganden. Det finns därför en risk att värderingarna baseras på antaganden som är helt eller delvis felaktiga, vilket kan resultera i en inkorrekt bild av värdet på bolagets fastighetsbestånd och att fastighetens värde behöver skrivas ned och då även påverka bolagets finansiella ställning.

Värdet på bolagets fastigheter påverkas vidare av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika, såsom vakansgrad, hyresnivåer och driftskostnader, dels marknadsspecifika, såsom direktavkastningskrav, kalkylräntor och andra faktorer som påverkar värdet på fastighetstillgångar. Därutöver påverkas värdet på bolagets fastigheter av möjligheten att få avsättning genom avyttring av fastigheterna. Väsentliga minskningar i fastighetsvärdet kan försämra bolagets kreditbetyg och möjligheter att erhålla finansiering samt bolagets utrymme att investera i nya fastigheter som är en del av bolagets löpande verksamhet. En felaktig eller försämrad värdering av bolagets fastighetsbestånd kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Risker relaterade till finansieringsåtaganden
Bolaget finansierar sin verksamhet i huvudsak genom eget kapital och krediter. Bolagets räntebärande och icke räntebärande krediter säkerställs bland annat av bolagets fastigheter, vilka ägs av bolagets dotterbolag, i vissa fall i kombination med efterställningsavtal och skadeslöshetsförbindelser och genom borgen av bolaget eller ALM Equity, pant i dotterbolagsaktier och försäkringar. Långivare är nordiska banker, finansiella institut och institutionella aktörer. Låneavtalen är normalt säkrade genom fastighetsinteckningar. I vissa fall innehåller låneavtalen särskilda åtaganden, såsom ägarförändringsklausuler, bestämmelser som begränsar möjligheten att ta upp ytterligare lån eller ställa ytterligare säkerheter i fastighetsägande bolag med dotterbolag, upprätthållande av belåningsvärdet eller en viss soliditet. Detta innebär att långivaren har rätt till omedelbar återbetalning av beviljade krediter, eller att införa en ändring av villkoren, i händelse av att låntagaren bryter mot villkoren i låneavtalen eller inte fullgör sina skyldigheter enligt kreditavtalen. Om bolaget bryter mot ett eller flera villkor avseende sina finansiella åtaganden i kreditavtalen finns det risk att krediten sägs upp för omedelbar återbetalning eller att säkerheten tas i anspråk av kreditgivaren, vilket kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Ränterisk
Bolagets verksamhet finansieras, förutom av eget kapital, av upplåning från bland annat kreditinstitut, varför bolaget är exponerad gentemot räntekostnader. Ränterisken definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar bolagets räntekostnader. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av de räntebärande skulderna, främst av nivån av underliggande marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi bolaget väljer för bindningstiden av räntorna. Räntor har historiskt ändrats på grund av, och kommer sannolikt i framtiden att påverkas av, flertalet olika faktorer. Sådana faktorer omfattar såväl makroekonomiska faktorer, som inflationsförväntningar, hushållens finansiella kapacitet och självförtroende samt valutapolitik samt även faktorer kopplade till bolagets verksamhet och bransch och efterfrågan på hyresfastigheter. Vidare kan ränteförändringar leda till förändringar i verkligt värde, förändringar i kassaflöden och fluktuationer i bolagets resultat.

Det rådande ränteläget i Sverige och resten av EU har haft en betydande inverkan på bostadsfastighetsmarknaden och har lett till höga värderingar av bostadsfastigheter. Det är dock möjligt och sannolikt att dessa räntenivåer kommer att höjas i framtiden och att detta måste beaktas i kombination med de svenska hushållens höga skuldsättning. En ökning av räntenivåerna kan ha en negativ effekt på bolagets bostadsfastighetsbestånd och bolaget kan behöva redovisa förluster på grund av marknadsvärdesjusteringar. Sådana förluster skulle resultera i en motsvarande minskning av värdet på bolagets fastigheter i balansräkningen, av bolagets marknadsvärden och öka bolagets belåningsgrad.
Vidare kan räntehöjningar generellt leda till minskad efterfrågan på bostadsfastigheter och ha en negativ effekt på potentiella köpares möjligheter att finansiera fastighetsförvärv.

Om ovan nämnda ränterisker inträffar kan det komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Makroekonomiska faktorer
Bolagets verksamhet påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer som bland annat den allmänna konjunkturutvecklingen, nationell och regionalekonomisk utveckling, den nordiska fastighetsmarknaden, tillväxt, sysselsättningsutvecklingen, produktionsnivå för nya lokaler och bostadsfastigheter, förändringar inom infrastruktur, befolkningstillväxt, demografisk utveckling, inflation och räntenivåer. Bolaget är verksamt inom Storstockholm och är följaktligen exponerad för den regionalekonomiska utvecklingen på denna geografiska marknad.

Marknadsstörningar på fastighetsmarknaden där bolaget är aktivt och en ekonomisk nedgång på den globala marknaden som helhet kan påverka bolaget eller dess hyresgästers finansiella ställning. Vidare kan försämring av den globala ekonomin, minskad likviditet på den svenska marknaden för bostadsfastigheter eller minskad efterfrågan på bolagets bostadsfastigheter specifikt väsentligt påverka bolagets framtida verksamhet. Inflationsförväntningar påverkar räntenivåer och förändringar eller förväntningar på förändringar av räntenivåer eller inflation kan påverka avkastningskraven på fastigheter och följaktligen marknadsvärdet på bolagets fastigheter, vilket i sin tur kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. 

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Risker relaterade till branschen och marknaden

Risker relaterade till försäkringsskydd
Bolaget har tecknat försäkringar som täcker kärnverksamheten mot förluster och/eller potentiellt ansvar i förhållande till krav från tredje man. Vissa typer av förluster täcks generellt sett inte av försäkringar, eftersom sådana förluster inte anses möjliga att försäkra. Detta kan bland annat omfatta skada som orsakats med anledning av terroristattacker, naturkatastrofer och krig samt tjänsteansvar eller personligt ansvar där det förekommit oaktsamhet, uppsåt eller kriminell handling. Även andra faktorer kan komma att påverka möjligheten att få full försäkringsersättning, exempelvis inflation, skatt, förändringar i byggreglering och miljöhänsyn. Vidare kan det finnas förluster som uttryckligen undantas från försäkringsvillkoren eller av annan anledning inte ingår i bolagets befintliga försäkringar. 

Om bolaget inte kan upprätthålla ett försäkringsskydd på villkor som godtagits av bolaget eller om framtida affärsbehov överstiger eller faller utanför bolagets försäkringsskydd, eller om bolagets avsättningar för oförsäkrade kostnader är otillräckliga för att täcka de slutliga kostnaderna kan det komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara hög.

Risker relaterade till utbrott av pandemier, t.ex. COVID-19

Utbrottet av Covid-19, som den 30 januari 2020 klassificerades av världshälsoorganisationen, WHO, som ett internationellt hot mot människors hälsa, har inneburit och kommer fortsätta att innebära en omfattande påverkan på den svenska och globala ekonomin, inte minst de marknader där bolaget är verksamt.

Bolaget påverkas primärt indirekt genom utbrottets direkta och indirekta effekt på den makroekonomiska utvecklingen där bolaget har förvaltnings- och bostadsfastigheter. I takt med att bolagets hyresgäster utsätts för effekter av utbrottet av Covid-19 kan bolaget komma att påverkas genom krav på sänkta hyresnivåer och ökade vakansgrader samt ökade betalningsfallissemang hos motparter. Detta kan generera en mängd negativa följdeffekter på bolaget och dess fastighetsportfölj.

En ökad finansiell osäkerhet till följd av utbrottet av Covid-19 kan också försämra tillgängligheten till sådan finansiering som bolaget är beroende av för att fullgöra sin affärsmodell. Utöver att bolagets tillgång till finansiering kan försämras, kan utbrottet av Covid-19 leda till minskad intern och extern produktivitet, störningar för bolagets leverantörer av varor och tjänster och resultera i ökad otillgänglighet för personal. Dessutom kan det uppstå svårigheter för bolagets kunder att genomföra transaktioner eller fullgöra sina åtaganden, vilket kan öka bolagets vakansnivåer och påverka värdet på bolagets fastigheter negativt. Stora minskningar av fastighetsvärdet kan leda till åsidosättanden av bolagets finansiella åtaganden, vilket i sin tur kan minska bolagets förmåga att erhålla finansiering.

Om pandemin fortsätter under en längre tid eller att ytterligare sjukdomar sprids som ger upphov till liknande effekter kan den negativa påverkan på den globala ekonomin förvärras och därmed även komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker innebärande en omfattande påverkan på den globala ekonomin inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Renommé
Bolagets renommé är viktig för bolagets verksamhet. Om bolagets fastigheter eller tjänster inom ramen för verksamheten inte lever upp till bolagets målgrupps förväntningar eller om bolagets varumärke förekommer i sammanhang som inte överensstämmer med bolagets profil finns det en risk att hyresgäster och andra intressenter tappar förtroendet för bolaget, vilket i förlängningen kan skada bolagets renommé. Därutöver kan bolagets renommé skadas om bolag inom bolaget, en styrelseledamot eller ledande befattningshavare agerar i strid med bolagets värderingar. Även omotiverad negativ publicitet kan skada bolagets renommé. Försämrat renommé skulle kunna påverka bolagets möjligheter att bedriva sin verksamhet på önskat sätt, attrahera och behålla personal samt hyresgäster, vilket kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risk inträffar är låg. Om risken skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Konkurrens
Bolaget verkar i en konkurrensutsatt bransch. Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av bolagets förmåga att förutse framtida marknadsförändringar och trender samt att snabbt anpassa sig till befintliga och framtida marknadsbehov, vilket kan leda till ökade kostnader eller krav på prissänkningar eller förändringar av bolagets affärsmodell. Vidare verkar bolaget på en marknad där flera av bolagets konkurrenter har större ekonomiska resurser än bolaget. Ökad konkurrens från befintliga och nya marknadsaktörer samt försämrade konkurrensmöjligheter kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Legala och regulatoriska risker

Risker relaterade till förändringar i lagstiftning och politiska beslut
Bolagets verksamhet består huvudsakligen av att äga och förvalta fastigheter. Fastighetsverksamhet påverkas väsentligt av generella politiska beslut i form av lagar, regleringar och andra myndighetsbeslut avseende exempelvis skatter, miljökrav och den reglerade hyressättningen på bostadsmarknaden. Dessa regelverk är föränderliga, både till följd av politiska beslut och den rättsliga tolkningen av regelverken. En negativ utveckling i bland annat hyreslagstiftningen i Sverige där bolagets är verksamt kan leda till lägre hyresintäkter eller hyror som inte ökar till förväntade nivåer, vilket kan få en negativ effekt på bolagets fastighetsvärden. Detta bland annat då fastighetsvärderingarna inkluderar ett antagande om att hyran kan höjas över tid. Därutöver kan andra regler eller politiska beslut får stor inverkan såsom exempelvis amorteringskrav eller skuldkvotstak avseende privatpersoner, vilket påverkar avsättningen för bolagets bostadsfastigheter.

Som ett led i bolagets fastighetsförvaltning och vid ingående av hyresavtal med nya hyresgäster kan bolaget komma att uppgradera sina fastigheter genom till- och ombyggnationer. De regelverk som påverkar bolagets verksamhet utgörs därmed bland annat av plan- och bygglagen, byggnormer, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial, antikvarisk byggnadsklassning och olika former av kulturmärkningar. Om sådana regelverk skulle ändras kan det medföra ökade kostnader för bolaget och begränsa möjligheterna att använda och utveckla dess fastigheter på önskvärt sätt.

För det fall att ovan nämnda risker inträffar kan det få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är medel. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Skatterisker
Skatt är en betydande kostnadspost för bolaget och verksamheten påverkas av vid var tid gällande skatteregler och förändringar av skattereglerna. En förändring av gällande skattelagstiftning avseende bland annat fastighetsskatt, bolagsskatt och mervärdesskatt samt regler avseende skattefria avyttringar av aktier kan leda till att bolagets resultat och finansiella ställning påverkas. Även om bolagets verksamhet bedrivs i enlighet med bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler på skatteområdet, och i enlighet med råd från skatterådgivare, kan bolagets tolkning vara felaktig och sådana regler ändras med eventuell retroaktiv verkan. Vidare kan framtida förändringar i tillämpliga lagar och regler påverka förutsättningarna för bolagets verksamhet. Därutöver kan skattesatser förändras i framtiden och andra regelförändringar kan ske som påverkar förutsättningarna för bolagets fastighetsägande, fastighetstransaktioner eller verksamhet i övrigt, vilken kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Den 30 mars 2017 presenterade utredningen Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (SOU 2017:27) sitt förslag om regler vid försäljning av aktier i fastighetsägande bolag. Utredaren har haft som utgångspunkt att försöka jämställa beskattning genom en så kallad paketering varigenom fastighetsägande bolag, vilket för närvarande i regel inte utlöser någon skyldighet att betala stämpelskatt. Om regler införs som medför ett ökat skatteuttag och/eller begränsningar i möjligheten att paketera fastigheter, kan detta få en väsentlig negativ inverkan på bolagets resultat och finansiella ställning. Risken för att regeln kommer att införas bedöms som måttlig.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Risker relaterade till bolagets efterlevnad av EU:s allmänna dataskyddsförordning
Europaparlamentets och rådets (”EU”) allmänna dataskyddsförordning 2016/679(EU (”GDPR”) trädde i kraft den 24 maj 2016 och har tillämpats sedan den 25 maj 2018 och bolaget är således skyldigt att efterleva reglerna i GDPR vad avser personuppgifter. Bolaget behandlar personuppgifter, primärt om sina hyresgäster och anställda, i både elektronisk och fysisk form. Bolaget behandlar även personuppgifter om anställdas anhöriga, personer och företag som ansöker om hyresrätt eller anställning samt investerare. Personuppgifterna behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa hyresavtal och anställningsavtal. Om bolagets system som behandlar personuppgifter blir föremål för intrång, om bolaget har brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget i övrigt brister i sin efterlevnad av GDPR kan bolaget bli föremål för väsentliga bötesbelopp.

Tillämpningen av GDPR och dess implementering är föremål för tolkning och utveckling. Det finns en risk att dessa bestämmelser tolkas och tillämpas på ett sätt som inte är i linje med bolagets nuvarande dataskyddsrutiner. Bolaget är således föremål för risken att personuppgifter kan komma att behandlas i strid med gällande regler om skydd för personuppgifter och integritet av bolaget eller av en tredje part (enligt avtal med bolaget).

Sanktioner enligt GDPR kan vara omfattande. Om bolaget behandlar personuppgifter i strid med GDPR riskerar gruppen att bli föremål för administrativa böter upp till högst det högsta av (i) fyra procent av bolagets totala globala årsomsättning och (ii) 20 miljoner euro. Sådana böter kan komma att få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. 

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Miljörisker
Fastighetsförvaltning medför miljöpåverkan och miljöansvar. Enligt miljöbalken (1998:808) har den som bedrivit verksamhet som bidragit till förorening ett ansvar för avhjälpande av föroreningen av fastigheten. Om verksamhetsutövaren inte kan utföra eller bekosta sådant avhjälpande eller efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav om avhjälpande eller efterbehandling under vissa omständigheter kan riktas mot bolaget för sanering eller efterbehandling med anledning av, eller misstanke om, föroreningar i marken, vattenområden eller grundvatten. Om någon av bolagets fastigheter visar sig vara förorenad kan det begränsa bolagets planerade användning av fastigheten, medföra väsentliga kostnader för efterbehandling och påverka värdet av bolagets fastigheter negativt.

Vidare kan tidigare verksamhetsutövare ha genomfört avhjälpande eller efterbehandling av en fastighet på ett acceptabelt sätt enligt användningen vid den tidpunkten. Som ett resultat av ändrad användning till bostadsändamål kan kraven för bolaget vara högre, vilket innebär att bolaget kan ha kostnader för avhjälpande, efterbehandling och städning för att kunna använda fastigheten enligt önskemål. Sådana kostnader skulle negativt påverka bolagets resultat och i sin tur bolagets finansiella ställning och verksamhet.

Slutligen kan ändrade lagar, förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet leda till ökade kostnader för bolaget när det gäller sanering eller efterbehandling av för närvarande innehavda eller i framtida förvärvade fastigheter. Ökade kostnader för miljöansvar kan påverka bolagets verksamhet negativt och i sin tur bolagets resultat och finansiella ställning.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att ovan nämnda risker inträffar är låg. Om riskerna skulle realiseras bedömer bolaget att den potentiella negativa inverkan på bolaget skulle vara medel.

Risker relaterade till aktierna

Det framtida priset på bolagets aktier kan inte förutses, aktiekursen kan fluktuera och likviditeten i bolagets aktier kan vara begränsad
En investerare bör notera att en investering i bolagets aktier är förknippad med risker. Noterade värdepapper påverkas tidvis av betydande kurs- och volymfluktuationer som inte nödvändigtvis behöver vara kopplade till bolagets resultatutveckling, däribland förändringar i tillgång och efterfrågan, fluktuationer i nuvarande eller prognostiserade resultat, misslyckanden med att uppnå värdepappersanalysers förväntade vinster, förändringar i det allmänna ekonomiska läget, liksom lagstiftningsändringar och regulatoriska ändringar samt andra faktorer. Aktiekursen påverkas därutöver av bolagets prestation i förhållande till marknadens förväntningar. Det finns således ingen garanti avseende framtida kursutveckling för bolagets aktier, varför värdet på investeringen kan öka såväl minska. Begränsad likviditet i bolagets aktier kan vidare bidra till att förstärka fluktuationerna i aktiekursen samt medföra problem för aktieägare att avyttra hela eller delar av sitt innehav i bolaget till ett godtagbart pris eller överhuvudtaget.   

Bolaget bedömer vidare att det är rimligt att anta att finansmarknaden kommer att vara volatil och att aktiekurser kommer vara föremål för extraordinära svängningar i en överskådlig framtid, varför det föreligger risk för att aktiekursen för bolagets aktier kommer att följa den allmänna marknadsvolatiliteten med anledning av fortsättningen och utvecklingen av utbrottet av Covid-19. Detta oaktat bolagets operationella och finansiella utveckling i övrigt och att bolagets aktie därmed riskerar att minska i värde.

Aktieägare med betydande inflytande
Vid Noteringen av aktierna innehar ALM Equity cirka 58 procent av aktierna och cirka 61 procent av rösterna i bolaget. Innehavet gör att nämnda ägare i bolaget får stort inflytande i bolaget och kan komma att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelseledamöter, samt andra val så som utdelning på aktierna, godkännande av resultat- och balansräkning, aktiekapitalsökningar, minskningar av aktiekapitalet och ändringar av bolagets bolagsordning. Nämnda ägare kan även ha möjlighet att förhindra eller försvåra att bolaget förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. Preferensaktierna ger en tiondels röst per aktie på bolagsstämma och stamaktierna ger en röst per aktie på bolagsstämma. Stamaktieägare har således större möjligheter att påverka beslut som ska fattas av aktieägarna i bolaget än vad aktieägare med innehav i preferensaktier har. De större aktieägarnas intressen kan således avvika väsentligt från eller konkurrera med bolagets intressen eller andra aktieägares intressen och kan komma att utöva sitt inflytande över bolaget på ett sätt som inte ligger i övriga aktieägares intresse. Såvitt bolaget känner till och kan bedöma är det däremot inte är sannolikt att ALM Equity kommer att utöva sin rösträtt på ett sätt som inte ligger i bolagets eller övriga aktieägares intresse.

Det föreligger vidare risk för att en omfattande försäljning av aktier i bolaget, eller uppfattningen om att en sådan omfattande försäljning ligger nära i tiden, påverkar priset för aktierna, särskilt vad gäller omfattande försäljning av aktier av ALM Equity eller av personer i ledande ställning i bolaget.

Bolagets förmåga till framtida utdelning kan begränsas och är beroende av ett flertal faktorer
Enligt bolagets bolagsordning ska preferensaktier, före stamaktier, äga rätt till utdelning av bolagets för vinstutdelning tillgängliga medel med ett belopp om fem (5) kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om en (1) krona och tjugofem (25) öre per preferensaktie. Enligt aktiebolagslagen (2005:551) beslutar bolagsstämman huruvida utdelning ska utbetalas. Utdelning får ske endast om det finns utdelningsbara medel i bolaget och under förutsättning att ett sådant beslut framstår som försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av eget kapital i bolaget och bolagets konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning. Vidare kan aktieägarna, som huvudregel, inte besluta om högre utdelning än vad som föreslagits och godkänts av styrelsen. Det föreligger således en risk för att bolaget inte kommer att generera resultat som möjliggör utdelning i framtiden eller att bolagsstämma fattar beslut om utdelning. Dessa risker kan få en negativ inverkan på investerares direktavkastning från aktierna, vilket även kan påverka bolagets möjligheter att attrahera investerare vars investeringsbeslut är särskilt beroende av möjligheten att erhålla aktieutdelning.

Framtida emissioner kan påverka aktiernas värde negativt och leda till utspädning
Bolaget kan i framtiden söka finansiering på kapitalmarknaden genom emission av ytterligare aktier, obligationslån eller andra värdepapper. En sådan emission kan påverka priset på aktierna negativt och leda till en utspädning av ekonomiska rättigheter och rösträtt om emissionen genomförs utan företrädesrätt för de befintliga aktieägarna.

Utdelning
De finansieringsavtal som bolag i bolaget har ingått kan innefatta bestämmelser som begränsar möjligheten till att göra utdelningar från vissa bolag i bolaget. Detta skulle kunna påverka både möjligheten att överhuvudtaget besluta om vinstutdelningar i bolaget samt även påverka storleken på framtida vinstutdelningar.