Investor Relations

Risker och osäkerhetsfaktorer i Svenska Nyttobostäder

Osäkerhet om framtida händelser är ett naturligt inslag i all affärsverksamhet. Förmågan att identifiera, utvärdera, hantera och följa upp risker spelar en central roll i styrningen av Svenska Nyttobostäder. 

Nedan presenteras de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för bolagets verksamhet och framtida utveckling. 

Affärs- och verksamhetsrisker

Område

Förvärv
Svenska Nyttobostäders strategi inbegriper fastighetsförvärv. Förvärv av fastigheter exponerar bolaget mot ett flertal risker.

Beskrivning
  • Osäkerhet beträffande fastigheternas förvaltning
  • Oväntade kostnader för miljöstädning
  • Ombyggnad och hantering av tekniska problem
  • Beslut från myndigheter
  • Legala tvister avseende förvärvet eller fastighetens skick. 
  • Höjda skatter samt högre skuldsättning och räntekostnader. 
  • Risker och osäkerhetsfaktorer i antaganden som innebär att alla förväntade fördelar med förvärvet inte uppnås. 
  • Förseningar av samt ökade eller oväntade kostnader för fastigheter eller förvärv. 
  • Tillgång till kapital

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Hög

Område

Hyresintäkter och hyresutveckling
Svenska Nyttobostäder äger och förvaltar hyresfastigheter som hyrs av privatpersoner, företag, myndigheter m. fl. och en väsentlig del av bolagets nettoresultat utgörs av hyresintäkter, vilket påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga.

Beskrivning
  • Osäkerhet beträffande fastigheternas förvaltning
  • Oväntade kostnader för miljöstädning
  • Ombyggnad och hantering av tekniska problem
  • Beslut från myndigheter
  • Legala tvister avseende förvärvet eller fastighetens skick. 
  • Höjda skatter samt högre skuldsättning och räntekostnader. 
  • Risker och osäkerhetsfaktorer i antaganden som innebär att alla förväntade fördelar med förvärvet inte uppnås. 
  • Förseningar av samt ökade eller oväntade kostnader för fastigheter eller förvärv. 
  • Tillgång till kapital 

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Hög

Område

Operationella risker
Ekonomiska förluster eller skadat förtroende på grund av operationella brister i interna system och kontroller.

Beskrivning
  • Bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter vilket skulle påverka bolagets möjligheter att bedriva sin verksamhet på önskat sätt, attrahera och behålla personal och hyresgäster.

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Drifts- och underhållskostnader
I bolagets hyresavtal för fastigheterna regleras ansvaret för drifts- och underhållskostnader. Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna så som kostnader för el, renhållning, försäkring, vatten och värme.

Beskrivning
  • Om prishöjningar för löpande driftskostnader inte kan föras vidare till hyresgästen kan det få negativ effekt på bolagets ekonomiska resultat och finansiella ställning.
  • Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan påverka bolagets resultat negativt
  • Negativ påverkan på fastigheternas marknadsvärde om nödvändigt underhållsbehov inte uppmärksammas i tid eller underhållsnivån är otillräcklig.

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Område

Risker relaterade till hyresförhållanden
Bolaget ingår hyresavtal som omfattar ett antal lägenheter till en hyresgäst som sedan hyr ut lägenheterna i andra hand. Hyresavtalets natur är något av en hybrid mellan bostadshyresavtalet och lokalhyresavtalet då det i avtalet är möjligt att göra avvikelser från 12 kap. jordabalken (1970:994). Förstahandshyresgästen i ett sådant hyresavtal är normalt en juridisk person, exempelvis ett företag, stiftelse eller en kommun som hyr ut bostadslägenheter till sina anställda, studenter eller dylikt. Avvikelserna från 12 kap. jordabalken gäller under förutsättning att hyresnämnden godkänner de avvikelser som parterna avtalat om.

Beskrivning
  • Uteblivet godkännande från hyresnämnden. De delar av avtalet som omfattas av kravet på hyresnämndens godkännande blir ogiltiga och regler som gäller för bostadshyresavtal blir istället tillämpliga. Det innebär att hyresgästen får direkt besittningsskydd och hyresvärden får ett större underhållsansvar än vad som är avsett i de hyresförhållanden som regleras av hyresavtalen i fråga. Det kan innebära en negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Risker relaterade till att attrahera, motivera och behålla nyckelpersoner
Bolaget har en relativt liten organisation, vilket medför att bolaget är beroende av enskilda medarbetare. Bolagets framtida utveckling beror i hög grad på ett antal nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Det är viktigt för bolagets framtida affärsverksamhet och utveckling att bolaget kan behålla, motivera och rekrytera kvalificerad personal.

Beskrivning
  • Nyckelpersoner lämnar bolaget och dessa är svåra att ersätta eller att processen tar längre tid än planerat, vilket kan påverka bolagets resultat negativt.
  • Ökade kostnader för att attrahera och behålla personal kan påverka bolagets kostnader och resultat negativt.

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Risker kopplade till bolagets finansiella ställning

Område

Kredit- och motpartsrisk
Bolaget har ett antal avtal med olika motparter som hyresgäster och avtalsparter för aktieöverlåtelser och förvärv.

Beskrivning
  • Bolagets motparter/hyresgäster erlägger inte avtalade hyror i tid eller avstår från att fullgöra sina förpliktelser. Det kan påverka bolagets tillgång till löpande likviditet samt leda till rörelsekapitalsunderskott.
  • Förseningar eller uteblivna tillträden av fastigheter som bolaget har ingått förvärvsavtal om. Det kan få väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Hög

Område

Finansierings-, likviditets- och refinansieringsrisker
Bolaget är beroende av extern finansiering bland annat för att refinansiera befintliga skulder och genomföra fastighetsförvärv.

Beskrivning
  • Om bolaget inte kan erhålla finansiering till fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget i samband med upplåning i framtiden finns risk att bolaget inte kan genomföra förvärv eller underhålla och förvalta bolagets fastigheter på sådant sätt som bolaget önskar.
  • Makroekonomiska faktorer som störningar på kapitalmarknaden och räntemarknaden kan påverka bolagets möjligheter att erhålla finansiering negativt.

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Värdeförändringsrisk
Bolagets mest väsentliga tillgångar utgörs av förvaltningsfastigheter. Värderingar av fastigheterna baseras bland annat på ett antal antaganden.

Väsentliga minskningar i fastighetsvärdet kan försämra bolagets kreditbetyg och möjligheter att erhålla finansiering samt bolagets utrymme att investera i nya fastigheter som är en del av bolagets löpande verksamhet.

Beskrivning
  • Värderingar som baseras på helt eller delvis på felaktiga antaganden kan resultera i en inkorrekt bild av värdet på bolagets fastighetsbestånd. Kan innebära att värdet behöver skrivas ned.
  • Ofördelaktig utveckling av vakansgrad, hyresnivåer och driftskostnader kan påverka värdet av fastigheterna negativt.
  • Marknadsspecifika faktorer som direktavkastningskrav, kalkylräntor och marknads-räntor utvecklas på ett ofördelaktigt sätt vilket kan påverka fastighetsvärdet negativt.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Hög

Område

Risker relaterade till finansieringsåtaganden
Bolaget finansierar sin verksamhet i huvudsak genom eget kapital och krediter. Bolagets räntebärande och icke räntebärande krediter säkerställs bland annat av bolagets fastigheter, vilka ägs av bolagets dotterbolag, i vissa fall i kombination med efterställningsavtal och skadeslöshetsförbindelser och genom borgen av bolaget eller pant i dotterbolagsaktier och försäkringar. Långivare är svenska och internationella banker, finansiella institut och institutionella aktörer. Låneavtalen är normalt säkrade genom fastighetsinteckningar. I vissa fall innehåller låneavtalen särskilda åtaganden, såsom ägarförändringsklausuler, bestämmelser som begränsar möjligheten att ta upp ytterligare lån eller ställa ytterligare säkerheter i fastighetsägande bolag med dotterbolag, upprätthållande av belåningsvärdet eller en viss soliditet. Detta innebär att långivaren kan ha rätt till omedelbar återbetalning av beviljade krediter, eller att införa en ändring av villkoren, i händelse av att låntagaren bryter mot villkoren i låneavtalen eller inte fullgör sina skyldigheter enligt kreditavtalen.

Beskrivning
  • Bolaget bryter mot ett eller flera villkor avseende sina finansiella åtaganden i kreditavtalen. Krediten kan då sägas upp för omedelbar återbetalning eller säkerheten tas i anspråk av kreditgivaren.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Hög

Område

Ränterisk
Bolagets verksamhet finansieras, förutom av eget kapital, av upplåning från bland annat kreditinstitut, varför bolaget är exponerad gentemot räntekostnader. Ränterisken definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar bolagets räntekostnader. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av de räntebärande skulderna, främst av nivån av underliggande marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi som bolaget väljer för bindningstiden av räntorna.

Beskrivning
  • En ökning av räntenivån kan ha en negativ effekt på kassaflöde och likviditet. 

  • Räntehöjningar kan leda till minskad efterfrågan på fastigheter och potentiella köpares möjligheter att finansiera förvärv. 

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Makroekonomiska faktorer
Bolagets verksamhet påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer som bland annat den allmänna konjunkturutvecklingen, nationell och regionalekonomisk utveckling, den nordiska fastighetsmarknaden, tillväxt, sysselsättningsutvecklingen, produktionsnivå för nya lokaler och bostadsfastigheter, förändringar inom infrastruktur, befolkningstillväxt, demografisk utveckling, inflation och räntenivåer. Bolaget är verksamt inom Storstockholm och är följaktligen exponerad för den regionalekonomiska utvecklingen på denna geografiska marknad.

Beskrivning
  • Marknadsstörningar på fastighetsmarknaden och en ekonomisk nedgång på den globala marknaden kan påverka bolaget eller dess hyresgästers finansiella ställning.
  • Försämring av den globala ekonomin, minskad likviditet på den svenska marknaden för bostadsfastigheter eller minskad efterfrågan på bolagets bostadsfastigheter specifikt.
  • Avkastningskraven ökar till följd av ökade inflationsförväntningar vilket påverkar marknadsvärdet på bolagets fastigheter negativt.

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Risker relaterade till branschen och marknaden

Område

Risker relaterade till försäkringsskydd
Bolaget har tecknat försäkringar som täcker kärnverksamheten mot förluster och/eller potentiellt ansvar i förhållande till krav från tredje man. Vissa typer av förluster täcks generellt sett inte av försäkringar, eftersom sådana förluster inte anses möjliga att försäkra. Detta kan bland annat omfatta skada som orsakats med anledning av terroristattacker, naturkatastrofer och krig samt tjänsteansvar eller personligt ansvar där det förekommit oaktsamhet, uppsåt eller kriminell handling. Även andra faktorer kan komma att påverka möjligheten att få full försäkringsersättning.

Beskrivning
  • Försäkringsskydd på ofördelaktiga villkor som inte täcker framtida affärsbehov.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Område

Risker relaterade till utbrott av pandemier, t.ex. COVID-19
Pandemier som klassas som ett internationellt hot mot människors hälsa, har inneburit och kommer fortsätta att innebära en omfattande påverkan på den svenska och globala ekonomin, inte minst de marknader där bolaget är verksamt.

Beskrivning
  • Krav på sänkta hyror och ökade vakansgrader.
  • Sämre tillgång till finansiering till följd av allmän finansiell oro.
  • Störningar hos leverantörer och i den operativa verksamheten till följd av ökad sjukfrånvaro

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Renommé
Bolagets renommé är viktig för bolagets verksamhet. Marknaden kan tappa förtroendet för bolaget om bolagets fastigheter eller tjänster inte lever upp till marknadens förväntningar eller om bolagets varumärke förekommer i sammanhang som inte överensstämmer med bolagets profil. Även ledamöters eller ledande befattningshavares agerande i strid med bolagets värderingar kan påverka bolagets renommé.

Beskrivning
  • Kan påverka bolagets möjligheter att bedriva sin verksamhet på ett önskat sätt.
  • Kan påverka bolagets möjligheter att attrahera och behålla personal samt hyresgäster

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Område

Konkurrens
Bolaget verkar i en konkurrensutsatt bransch. Framtida konkurrensmöjligheter är beroende av bolagets förmåga att förutse framtida marknadsförändringar och snabbt anpassa sig till befintliga och framtida marknadsbehov.

Beskrivning
  • Kostnadsökningar eller minskning av intäkter för anpassning till framtida marknadsbehov
  • Ökad konkurrens av befintliga och nya marknadsaktörer som har större ekonomiska resurser än bolaget
  • Förändring av bolagets affärsmodell

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Legala och regulatoriska risker

Område

Risker relaterade till förändringar i lagstiftning och politiska beslut
Bolagets verksamhet består huvudsakligen av att äga och förvalta fastigheter. Fastighetsverksamhet påverkas väsentligt av generella politiska beslut i form av lagar, regleringar och andra myndighetsbeslut avseende exempelvis skatter, miljökrav och den reglerade hyressättningen på bostadsmarknaden.

Beskrivning
  • Förändringar i hyreslagstiftningen som påverkar hyresintäkterna negativt.
  • Förändringar i regelverk innebär ökade kostnader för renoveringar och ombyggnationer, som t.ex. plan- och bygglagen, byggnormer, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial m.m.

 

Sannolikhet: Medel

Påverkan: Medel

Område

Skatterisker
Skatt är en betydande kostnadspost för bolaget och verksamheten påverkas av vid var tid gällande skatteregler och förändringar av skattereglerna.

Beskrivning
  • En förändring av skattelagstiftning avseende bland annat fastighetsskatt, bolagsskatt och mervärdesskatt samt regler avseende skattefria avyttringar av aktier kan leda till att bolagets resultat och finansiella ställning påverkas.
  • Bolaget gör felaktiga tolkningar av skatteregler vilket också kan ha retroaktiva effekter.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Område

Miljörisker
Fastighetsförvaltning medför miljöpåverkan och miljöansvar. Enligt miljöbalken (1998:808) har den som bedrivit verksamhet som bidragit till förorening ett ansvar för avhjälpande av föroreningen av fastigheten.

Beskrivning
  • Om någon av bolagets fastigheter visar sig vara förorenad kan det begränsa bolagets planerade användning av fastigheten, medföra väsentliga kostnader för efterbehandling och påverka värdet av bolagets fastigheter negativt.
  • Ändrade lagar, förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet kan leda till ökade kostnader för bolaget när det gäller sanering eller efterbehandling av befintliga eller i framtida förvärvade fastigheter.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel

Område

Efterlevnad av EU:s allmänna dataskyddsförordning (GDPR)
Bolaget behandlar personuppgifter, primärt om sina hyresgäster och anställda, men även om anställdas anhöriga, hyressökande, arbetssökande m fl. Personuppgifter behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa hyresavtal och anställningar.

Beskrivning
  • Bolagets system som behandlar personuppgifter blir föremål för intrång.

  • Bolaget har brister i sin behandling av personuppgifter.

  • Bolaget brister i efterlevnad av GDPR.

  • Tillämpningen av GDPR är föremål för tolkning som inte är i linje med bolagets dataskyddsrutiner.

 

Sannolikhet: Låg

Påverkan: Medel