Meny
VD har ordet
Svenska Nyttobostäder går nu in 2024 med en ny kraft och en affärsstrategi redo att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare och intressenter. 2023 har varit ett tufft år med ett helt nytt marknadsläge på både mikro- och makroplanet. Vi har ställt om och utvecklat verksamheten för att möta den förändrade efterfrågan på bostäder och samtidigt påbörjat en förstärkt kapitalstruktur och en ny finansieringsmodell.
Vid noteringen 2020 hade Svenska Nyttobostäder en tydlig femårsplan för investering, finansiering och förvaltning av ett definierat bestånd hyresfastigheter, främst riktade mot företagsmarknaden. Omvärldsutvecklingen under 2022 och 2023 förändrade drastiskt våra förutsättningar för finansierings- och affärsmodell. Ett snabbt skifte från nollränta till en miljö med ränta skapade minst sagt en utmanande finansieringssituation för hela branschen. Svenska Nyttobostäders preferensaktiestruktur spädde på situationens allvar ytterligare. Samtidigt utmanades marknaden för företagsuthyrning av en minskad efterfrågan på lägenheter i kombination med att lagstiftningen för andrahandsuthyrningar i block klargjordes på ett tydligare sätt.
Med dessa insikter så har jag och min organisation arbetat hårt under 2023 för att ställa om verksamheten och hur vi använder våra tillgångar. Ett starkt stöd från våra ägare har varit oumbärligt. Vi har gjort framsteg på flera plan.
Stärkt kapitalstruktur och ökad finansiell flexibilitet
Vi har omformat vår kapitalstruktur genom preferensaktiebyte och nyemissioner på totalt 2,5 Mdkr för att finansiera tillträden, byggrätter och stärka balansräkningen. Vi etablerade ett nytt finansiellt ramverk som ger oss möjlighet att arbeta aktivt med våra tillgångar – byggrätter, pågående projekt och förvaltningsbestånd – för att skapa värde och en starkare finansiell uthållighet. Bland annat har vi sålt cirka 30 procent av bostadsrätterna i projektet Lignum vid Telefonplan. Under 2024 fortsätter och förfinas det arbetet ytterligare.
Det är sannolikt att bolaget kommer fortsätta att utveckla beståndet genom att rikta oss mot bostadsrättsmarknaden även på andra innehav. Det gäller både kommande etapper vid Telefonplan som andra lokaliseringar.
Det pågår täta dialoger med bolagets långivare om de krediter som förfaller under 2024. Både vår och långivarnas inriktning är att skuldsättning ska minska och det är ett arbete som kommer fortsätta med hög prioritet.
Minskat beroendet av företagsmarknaden
Vi diversifierar nu gradvis vår uthyrning för att rikta oss direkt till både företag och privatpersoner. Andelen företagsuthyrning har minskat under 2023 från 67 till 48 procent. Den privata hyresmarknaden stod därmed för 52 procent vid årsskiftet. Den nya affärsmodellen innebär att vi flyttar närmare våra slutkunder och tar ett tydligare fastighetsägaransvar för våra fastigheter. Från att ha haft blockuthyrningskontrakt med en handfull förmedlare av företagslägenheter hanterar vi nu cirka 1 100 hyreskontrakt och hyresgäster. Under 2023 och början av 2024 har vi etablerat en konverteringsplan för en stor del av de lägenheter som hyrs ut via förmedlare. Jag räknar med att vi därmed successivt övergår till ett läge där vi hyr ut alla företagslägenheter i egen regi. Därutöver förmedlar vi fortsatt också våra privata hyreslägenheter.
Anpassat organisationen
Vi har också anpassat vår operativa organisation för att stödja vår nya affärsmodell och strategi. En förvaltning som i högre grad riktar sig direkt till privatpersoner ställer andra krav på kompetenser och organisering. Vi har samlat vår förvaltning och i början av 2024 inrättade vi funktioner för att skapa en bättre styrning, kontroll och uppföljning. Vi har ökat kompetensen inom bostadsförvaltning och tillfört resurser inom uthyrning och kundkommunikation för att möta den nya marknaden och effektivt hantera omflyttningsprocessen. Dessutom ansvarar vi nu även för projektutveckling, exploatering och försäljningar mot privatmarknaden.
Kvartalet och helåret
Årets driftnetto blev 161 (149) Mkr och förvaltningsresultatet -221 (18) Mkr. Som jag beskrivit i tidigare rapporter tyngs resultatet både i kvartalet och under året av kostnader kopplat till förtida avslut av hyresavtal, kostnader hänförbara till omstruktureringen av kapitalstrukturen och omställning av affärsmodellen. Resultatet för det fjärde kvartalet belastas också av ändrad modell för vidarefakturering inom koncernen.
Extern värdering visar på en orealiserad värdeminskning på drygt 460 Mkr på förvaltningsfastigheterna, drivet av rådande marknadsförutsättningar.
Det ljusnar i horisonten
Jag förväntar mig att se en successiv förbättring av det makroekonomiska läget under 2024 med en inflation som förhoppningsvis toppat och med en stabiliserad ränta, där möjliga sänkningar finns med i förhoppningen. Det ger försiktigt positiva signaler för finansiering och fastighetstransaktioner samt möjligheter till förädling av vårt bestånd.
Med stabiliserade räntor ser jag att bostadsmarknaden kan förbättras under 2024 med ökad aktivitet från både privata och professionella aktörer, driven av bl a en uppdämd efterfrågan för bostadsbyte och tillväxt.
Svenska Nyttobostäder har små, kostnadseffektiva bostäder i kollektivtrafiknära områden, vilket förväntas vara fördelaktigt på den framtida marknaden. Vi överväger hela tiden hur vi kan nyttja våra byggrätter för det bästa värdeskapandet.
Avslut
Jag är nöjd och stolt över den stora förflyttning vi har gjort under 2023, och ser nu framemot att fullfölja och färdigställa den stora förändringsresa som inleddes 2023. Med en något ljusare horisont och med en produkt som bedöms stå sig över tid ser vi med tillförsikt och spänning fram mot 2024.
Fredrik Arpe, tf VD
22 februari 2024
För mer information kontakta
Fredrik Arpe, tf VD
fredrik.arpe@nyttobostader.se
Bokslutskommunikén och bolagets övriga finansiella rapporter finns tillgängliga på https://ir.nyttobostader.se/investerare/rapporter-presentationer/
Offentliggörande
Denna information är sådan information som Svenska Nyttobostäder AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08.00 den 22 februari 2024.
Om Svenska Nyttobostäder
Svenska Nyttobostäder utvecklar, äger och förvaltar fastigheter med nyproducerade och kvadratsmarta lägenheter i Stockholm. Bolagets Certified Adviser är Carnegie Investment Bank AB (publ).
Fredrik Arpe, tf VD
Svenska Nyttobostäder utvecklar, äger och förvaltar nyproducerade fastigheter i kommunikationsnära lägen i Stockholm.
Bolaget är noterat på Nasdaq First North Growth Market